서울시, 주택정비형 재개발 사업성 높인다…고령화·저출산 인센티브 도입아시아경제 기사제공: 2025-07-02 09:33:11

서울시가 재정비촉진사업의 사업성을 높이기 위해 주택 정비형 재개발사업에 인센티브를 도입해 용적률 기준 등을 개선한다.
고령화·저출산과 친환경 인센티브 등 사회 변화에 대응하는 시설을 지으면 용적률을 추가로 부여하는 방안을 마련했다.

서울시는 재정비촉진계획(주택정비형재개발사업) 수립기준 2차 개선(안)을 마련해 제6차 서울시 도시재정비위원회에 보고했다고 2일 밝혔다.
시는 지난 3월 1차 사업성 개선안을 시행했고 2차 개선안을 마련해 이달 중 시행한다.

이번 개선안은 고령화와 저출산, 1인가구 증가 등 사회 변화에 발맞춰 사업성을 개선하는 것에 주안점을 뒀다.

이번 개선안에 따라 기준용적률은 기존 최대 20%에서 최대 30%까지 완화한다.
기존에는 소형주택(전용 60㎡ 이하)을 확보하면 최대 20%까지 완화했지만 앞으로는 고령화·저출산 대책시설을 확보하거나 세대구분형·1인가구(신혼) 주택을 도입할 경우 사업성 보정 인센티브를 적용해 최대 30%까지 완화한다.
그동안 일반 정비사업에반 적용했던 사업성 보정 인센티브가 주택 정비형 재개발 사업에도 확대 적용되는 것이다.

1인가구나 신혼부부를 위한 주택은 전용 40㎡ 미만, 40~50㎡, 50~60㎡이며 도입 때 최대 10%p까지 용적률 완화를 받을 수 있다.
고령화 관련 시설은 노인요양시설, 노인종합복지관, 재가노인복지시설 등이 있고 저출산·양육지원시설은 공공산후조리원과 돌봄시설, 국공립어린이집, 서울형키즈카페, 우리동네키움센터, 공동육아나눔터, 실내어린이놀이터 등을 말한다.
고령화·저출산 시설도 각각 최대 10%p까지 완화되며 상한용적률과 중복 적용 가능하다.
세대통합형 주택은 전용 85㎡을 초과하는 세대구분형 주택으로, 구분되는 1가구는 주방과 거실을 포함해 전용 40㎡ 이상이어야 하며 최대 10%p까지 용적률 완화가 적용된다.

법적상한용적률은 국토계획법 시행령의 1.0배에서 1.2배로 확대한다.
법적상한용적률은 공공시설 등을 제공할 경우 추가로 부여되는 용적률을 기준·허용용적률에 합산한 것을 말한다.
예를 들어 제1종 일반주거지역에서는 기준용적률이 150%에서 180%로, 법적상한용적률은 200%에서 240%로 늘어난다.
제2종 일반주거지역 기준용적률은 190%에서 220%로, 법적상한용적률은 250%에서 300%로 확대된다.
제3종일반주거지역에서는 기준용적률이 210%에서 240%로, 법적상한용적률은 300%에서 360%까지 확대된다.

법적상한용적률 1.2배를 적용받는 사업장에서는 '스마트단지 특화계획'을 수립해 사물인터넷(IoT) 기반 스마트 홈, 무인 로봇기술(배송, 청소, 경비 등), 스마트 커뮤니티 인프라 등 미래사회 주거환경 조성을 유도한다.
이 계획은 도시재정비위원회 심의를 거쳐 수용하는 방식으로 운영해 민간의 창의성을 촉진할 계획이다.

기후위기 대응을 위해 녹색건축·제로에너지 정책을 반영한 '친환경 인센티브'도 도입한다.
에너지효율등급과 ZEB(제로에너지건축물)인증, 녹색건축 인증을 받으면 상한용적률 인센티브를 최대 7.5% 부여한다.
일정 기준 이상 등급 인증을 받으면 기부채납과 동일한 혜택을 받을 수 있어 사업 여건을 개선할 수 있게 된다.

기반시설을 많이 확보한 사업장에 더 많은 인센티브 혜택을 부여하기 위해 상한용적률 산정 산식도 개선했다.
동일한 기부채납으로 더 많은 용적률 완화 혜택을 받을 수 있어 인프라 투자가 활성화될 전망이다.

이번 개선안은 재정비촉진계획 신규 또는 변경 수립 때 모두 적용 가능하다.
기존에 확보된 기반시설을 최대한 유지하는 것을 원칙으로 운영한다.
서울시와 자치구 실무자 대상 교육 후, 7월 중 본격 시행할 계획이다.

최진석 서울시 주택실장은 "이번 개선안은 단순 도시정비를 넘어 미래형 주택공급 정책으로 전환하는 계기"라며 "고령화, 저출산, 1인 가구 증가 등 사회 변화에 대응하는 스마트 주거모델을 제시하며, 최소 3500가구 이상 추가 주택 공급이 이뤄질 것"이라고 말했다.