서울 성동구가 올해 들어 전국에서 가장 뜨거운 부동산 시장으로 부상했다.
금호, 옥수, 행당 일대를 중심으로 주요 단지의 신고가 거래가 잇따르며, 이달 셋째 주(16일 기준) 아파트값은 전주 대비 0.76% 상승했다.
전국 최고 상승률이다.
또한 2013년 4월 다섯째 주 이후 12년여만의 최대 주간 상승 폭이다.
올해 누적 상승률도 4.70%에 달해 서울에서 강남3구 다음으로 높은 오름폭을 기록 중이다.
과열 양상이 뚜렷해지면서 성동구는 조정대상지역이나 투기과열지구, 토지거래허가구역 지정 등 규제 가능성이 유력하게 거론되고 있다.
하지만 현장 중개사들의 분위기는 사뭇 다르다.
불안심리에 기반한 매수세, 외국계 자금의 시장교란, 공급의 부재, 실거주 가능한 매물 실종, 중개수수료 수익 정체 등이 겹치며 성동구 시장은 표면적 과열과 거래 실종이 동시에 벌어지는 '이중 구조'에 빠져 있다는 지적이다.
22일 성동구 옥수동, 금호동, 왕십리 일대 복수의 중개사들은 "이 정도 매도우위 시장은 처음 본다"고 입을 모으면서도 "호가만 오를 뿐 요즘 계약은 거의 없다"고 했다.
이미 거래될 만한 매물은 대부분 소진됐고, 현재 남은 매물은 저층이거나, 전세가 끼어 있거나, 호가만 높은 경우가 많다는 것이다.
공급 부족, 규제 불확실성, 외자 유입 등이 맞물리며 실수요자들은 "지금 아니면 못 산다"는 심리에 내몰리지만, 정작 들어가 살 수 있는 물건은 없는 상태다.
국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 성동구 주요 단지들은 실거래가 신고가를 쓰거나 신고가 근처에 호가가 붙는 등 과열 양상을 보이고 있다.
옥수동 e편한세상옥수파크힐스 전용 84㎡는 지난 15일 24억3500만원에 손바뀜되며 신고가를 기록했다.
지난해 연말 20억원 안팎에서 거래됐음을 감안하면 불과 반년만에 4억원가량 오른 것이다.
금호동의 e편한세상금호파크힐스 84㎡ 역시 지난 5일 21억원의 신고가를 기록했다.
행당동 서울숲리버뷰자이 84㎡는 지난달 24억5000만원에 거래되며 최고가를 갈아치웠다.
공인중개사들은 "매물이 사실상 씨가 말랐다"며 "매수자가 4번 보러 오면 한 번 계약이 성사된다는 이른바 '4전5기'도 이제는 옛말"이라고 했다.
대기 수요는 넘쳐나지만, 공급이 없어 계약 성사가 어려운 상황이라는 것이다.
가격은 올랐지만, 실제 중개료 수입은 크게 늘어나지 않았다는 것이 중개사들의 공통된 설명이다.
현행 15억원 이상 아파트의 중개보수 수수료율 상한은 0.7%지만, 이를 온전히 받는 경우는 극히 드물다.
옥수동의 한 공인중개사는 "10년 동안 상한을 채워서 수수료를 낸 손님은 딱 한 명뿐이었다"고 했다.
하왕십리동의 중개사도 "등기, 계약서 준비까지 다 해도 수수료는 절반도 못 받는다"며 "이래서 다들 버티는 장사라고 말한다"고 했다.
셀프등기 확산과 정보 비대칭 해소로 매수인의 협상력은 커졌지만, 법적 책임은 여전히 중개사에게만 집중돼 있다는 볼멘소리도 나왔다.
'이상거래'를 이유로 서울시의 단속이 심해지면서 "실수 한 번에 수백만 원 과태료가 날아간다"는 부담에 문을 닫고 전화 영업만 하는 곳도 늘고 있다.
왕십리 센트라스 일대 부동산에선 단속을 피해 최근 한 달 가까이 '도둑 영업'을 한 적도 있다고 한다.
외국계 자금 유입에 대한 우려도 커지고 있다.
고가 단지를 중심으로 중국계 자금이 현금 매입에 나서고 있다는 것이다.
왕십리의 한 공인중개사는 "예를 들어 중국인 20명이 자금을 모아 1명이 20억원에 아파트를 매수하고, 나중에 처분할 때 이익을 나눠 갖는 방식으로 서울 부동산 쇼핑에 나서고 있다"고 전했다.
그는 "중국인들의 재개발, 재건축 예정지나 고가 단지 매입이 늘어나고 있다"며 "집값을 과열시키는 원인일 수 있기 때문에 당국이 제재에 나서야 한다"고 했다.
이처럼 외국인 자금이 시장 왜곡을 유발하고 있다는 지적이 잇따르면서 제도 개선 움직임으로 이어지고 있다.
서울시는 지난 15일 '외국인 부동산 거래 관리 체계 강화 방안'을 발표하고, 자금조달계획서 검증과 실거주 여부 점검, 이행강제금 부과 등을 포함한 감시 체계를 도입했다.
국토부와의 협업 아래 이상 거래 선별 조사도 병행될 예정이다.
국회에서도 외국인이 투기과열지구나 조정대상지역에서 토지를 취득할 경우, 사전 허가를 받도록 하는 '부동산 거래신고법 개정안'이 발의됐다.
이 법안에는 상호주의 원칙을 의무화하는 내용도 담겨있다.
오유교 기자 5625@asiae.co.kr
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